فرض کنید زمینی دارید که سال‌هاست بلااستفاده مانده و از طرف دیگر سازندگانی را می‌بینید که دنبال زمین مناسب برای ساخت‌وساز هستند. راه‌حل چیست؟ قرارداد مشارکت در ساخت ملک.
قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان، توافقی است که به مالکان کمک می‌کند بدون صرف هزینه‌های سنگین ساخت، صاحب واحدهای نوساز شوند و به سازندگان هم فرصت می‌دهد بدون خرید زمین، پروژه‌ای سودآور اجرا کنند. اما واقعیت این است که همین قرارداد جذاب، اگر بندهایش دقیق نباشد، ممکن است به اختلافات پرهزینه و دردسرهای حقوقی ختم شود.
در این راهنما، همه آنچه باید درباره قرارداد مشارکت در ساخت بدانید را مرحله‌به‌مرحله بررسی می‌کنیم تا با خیالی آسوده وارد چنین همکاری بزرگی شوید.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است میان مالک زمین و سازنده که هر کدام سرمایه‌ای وارد پروژه می‌کنند؛ مالک معمولا زمین یا ملک کلنگی را در اختیار می‌گذارد و سازنده هزینه‌ها، تخصص فنی و عملیات ساخت‌وساز را بر عهده می‌گیرد. در پایان، واحدهای ساخته‌شده براساس درصدی که در قرارداد مشخص شده بین طرفین تقسیم می‌شود.
قرارداد مشارکت در ساخت ملک در واقع یک معامله برد-برد است؛ مالک بدون پرداخت هزینه‌های سنگین ساخت، صاحب واحدهای نوساز می‌شود و سازنده بدون خرید زمین، به سود حاصل از فروش یا اجاره واحدها دست پیدا می‌کند.
مزایای قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک و سازنده
قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان به‌دلیل تقسیم وظایف و منابع، برای هر دو طرف جذابیت‌های ویژه‌ای دارد. مالک زمین می‌تواند بدون آنکه هزینه‌های سنگین ساخت‌وساز را متحمل شود، صاحب واحدهای نوساز شود و ارزش ملک خود را چند برابر کند. در مقابل، سازنده نیز به‌جای خرید زمین، با استفاده از سرمایه فنی، مالی و تجربه خود پروژه‌ای سودآور را اجرا کرده و از فروش یا اجاره واحدها بهره‌مند می‌شود.
در املاکی که چند مالک دارند یا نیاز به نوسازی یکپارچه وجود دارد، آشنایی با شرایط تجمیع املاک می‌تواند روند مشارکت را بسیار آسان‌تر و سریع‌تر کند. در ادامه مزایای قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک و سازنده را بررسی می‌کنیم:
| مزایای مشارکت در ساخت برای مالک | مزایای مشارکت در ساخت برای سازنده |
| نوسازی ملک بدون پرداخت هزینه‌های ساخت | دسترسی به زمین مناسب بدون خرید آن |
| افزایش ارزش ملک و دریافت واحدهای نوساز | سودآوری سریع از طریق فروش یا اجاره واحدها |
| تقسیم هزینه‌ها و ریسک پروژه با سازنده | استفاده از تخصص و تجربه در پروژه‌های بزرگ‌تر |
| بهره‌مندی از سهم مشخص در پایان کار | افزایش اعتبار و سابقه کاری در بازار مسکن |
| امکان استفاده یا فروش واحدهای جدید | تنوع در پروژه‌ها و کسب سود مستمر |
شرایط حقوقی و قانونی قرارداد مشارکت در ساخت
قبل از اینکه وارد قرارداد مشارکت در ساخت ملک شوید، باید با چند شرط حقوقی و قراردادی مهم آشنا باشید. این شرایط پایه و اساس یک قرارداد مطمئن را تشکیل می‌دهند و اگر رعایت نشوند، ممکن است باعث اختلاف‌های بزرگ، حتی در مراحل پایانی پروژه شوند:
۱. سند رسمی و بدون مشکل: قبل از هر چیز، ملک باید سند رسمی داشته باشد، در رهن یا بازداشت نباشد و مالک اصلی مشخص باشد. اگر ملک چند مالک دارد، همه افراد باید در قرارداد مشارکت حضور داشته باشند.
۲. اهلیت طرفین: طرفین باید بالای ۱۸ سال، عاقل و با رضایت کامل قرارداد را امضا کنند. اگه کسی از طرف دیگری قرارداد را امضا می‌کند، باید وکالت‌نامه رسمی داشته باشد.
۳. شفاف بودن سهم و وظایف: حتماً نسبت دقیق سهم (مثلاً ۴۵ به ۵۵) در قرارداد درج شود.
۴. امکان قانونی ساخت: ملک باید شرایط لازم برای دریافت جواز ساخت را داشته باشد. مثلا
- در بافت فرسوده یا مسکونی باشد
- تعداد طبقات مجاز مشخص باشد
۵. تکلیف پیش‌فروش مشخص باشه: حتماً در قرارداد قید شود که آیا سازنده حق پیش‌فروش دارد یا خیر. این موضوع یکی از دلایل اصلی اختلاف بین مالک و سازنده است.
۶. حل اختلاف از قبل پیش‌بینی بشه: پیشنهاد می‌شود داور مورد‌اعتماد دو طرف در قرارداد مشخص شود تا اگر اختلافی به وجود آمد، بدون رفتن به دادگاه، موضوع حل شود.
در نهایت یادتان باشد که پیشگیری همیشه ساده‌تر و کم‌هزینه‌تر از پیگیری قضایی است. پس حتما قبل از امضا، همه بندهای قرارداد را با دقت بخوانید و در صورت نیاز، از مشاور حقوقی کمک بگیرید.یکی از مهم‌ترین اسناد قبل از امضای مشارکت، تنظیم درست قرارداد پایه است؛ بنابراین آشنایی با نحوه نوشتن مبایعه نامه می‌تواند بسیار کمک‌کننده باشد.
بندهای مهم در قرارداد مشارکت در ساخت
وقتی پای ساخت‌وساز و شراکت مالی در میان باشد، هر بند قرارداد حکم ستون یک ساختمان را دارد. اگر حتی یکی از این ستون‌ها سست باشد، ممکن است منجربه اختلاف، زیان یا حتی شکست پروژه شود.
در قرارداد مشارکت در ساخت ملک، بندهای اصلی به‌نوعی نقشه راه پروژه هستند. این بندها تعیین می‌کنند چه کسی چه کاری باید انجام دهد، چه سهمی دارد، چه ضمانتی می‌دهد و در صورت اختلاف، چه مرجعی تصمیم می‌گیرد. در ادامه با مهم‌ترین بندهایی که باید حتما در قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان ذکر شوند، آشنا می‌شوید.
مشخصات طرفین قرارداد
در این بخش باید نام کامل، کد ملی، شماره شناسنامه، آدرس و شماره تماس مالک و سازنده نوشته شود. اگر یکی از طرفین نماینده قانونی دارد، باید اطلاعات وکالت‌نامه نیز درج شود. بدون اطلاعات دقیق، شناسایی حقوقی طرفین ممکن نیست و بعدها مشکل‌ساز خواهد شد.
موضوع قرارداد (ملک + پروژه ساخت)
اینجا دقیقا مشخص می‌شود موضوع قرارداد چیست: مثلاً تخریب و نوسازی یک ملک کلنگی مشخص، طبق پروانه ساخت. آدرس، پلاک ثبتی و مشخصات ملک باید کامل ذکر شوند. همچنین نوع پروژه: مسکونی، تجاری یا ترکیبی باید نوشته شود.
آورده طرفین (زمین، سرمایه، اجرا)
مالک زمین و سازنده معمولاً سرمایه، تجهیزات، تخصص و مجوزهای ساخت را می‌آورد. این بند، آورده هر طرف را دقیق مشخص می‌کند تا بعدها درباره میزان سهم یا وظایف، اختلافی پیش نیاید.
قدرالسهم و نحوه تقسیم واحدها
در این بخش، نسبت مالکیت نهایی مشخص می‌شود. مثلاً مالک ۴۵٪، سازنده ۵۵٪. همچنین اینکه چه واحدی به چه کسی می‌رسد (مثلاً طبقات بالا برای مالک)، باید در تقسیم‌نامه ضمیمه، دقیق تعیین شود.
مبلغ بلاعوض یا قرض‌الحسنه (در صورت عدم توازن آورده‌ها)
اگر ارزش زمین خیلی بیشتر از هزینه ساخت باشد، سازنده ممکن است مبلغی به‌عنوان بلاعوض به مالک پرداخت کند. یا در بعضی موارد، مالک برای ترغیب سازنده، مبلغی به‌صورت قرض‌الحسنه پرداخت می‌کند. همه این مبالغ باید شفاف، با نحوه پرداخت و تضمین قید شوند.
مدت زمان قرارداد و مراحل اجرایی
قرارداد باید مدت زمان مشخصی داشته باشد؛ مثلاً ۱۸ ماه از زمان تحویل ملک. همچنین مرحله‌بندی اجرای پروژه (تخریب، اسکلت، نازک‌کاری، پایان‌کار) باید در قالب جدول زمان‌بندی ضمیمه قرارداد باشد.
تعهدات مالک
مالک باید ملک را به‌موقع تحویل دهد، سند رسمی ارائه کند، مانع قانونی در ملک نداشته باشد (مثلاً در رهن نباشد) و در زمان مقرر برای انتقال سند یا همکاری‌های اداری در دسترس باشد.
تعهدات سازنده
سازنده باید طبق نقشه، با مصالح استاندارد، در زمان مقرر ساخت را انجام دهد. دریافت مجوزها، پرداخت عوارض، تأمین بیمه کارگران، اخذ پایان‌کار و تحویل واحدها، همگی در زمره تعهدات سازنده‌اند.
انتقال سند (نحوه، زمان، وکالت بلاعزل یا انتقال مرحله‌ای)
سهم طرفین از ساختمان نوساز، باید در زمان مشخص (مثلاً پس از اخذ پایان‌کار) به آن‌ها منتقل شود. در برخی قراردادها، مالک به سازنده وکالت بلاعزل برای انتقال می‌دهد یا انتقال به‌صورت مرحله‌ای انجام می‌شود.
پیش‌فروش واحدها (مجاز یا ممنوع؟)
سازنده مجاز نیست بدون رضایت مالک، واحدها را پیش‌فروش کند، مگر اینکه این حق در قرارداد آمده باشد. بهتر است این موضوع شفاف، با محدودیت‌ها و شرایط مشخص شود تا جلوی اختلاف گرفته شود.
ضمانت اجرای تعهدات (چک، سفته، وثیقه)
برای اینکه هر دو طرف به تعهدات خود عمل کنند، لازم است ضمانت‌هایی تعیین شود. مثلاً سازنده چک ضمانت بدهد یا وثیقه ملکی بگذارد. اگر یکی از طرفین خلف وعده کرد، طرف مقابل بتواند پیگیری حقوقی کند.
دوره تضمین ساختمان و تعمیرات
پس از تحویل واحدها، معمولاً دوره‌ای به‌عنوان «دوره تضمین» تعیین می‌شود (مثلاً ۶ یا ۱۲ ماه) تا اگر مشکلی در تأسیسات، نما یا سازه پیش آمد، سازنده مسئول رفع آن باشد.
اضافه بنا و تبعات آن
اگر سازنده بیشتر از مقدار مجاز بسازد، باید مشخص باشد که اضافه بنا به چه کسی تعلق می‌گیرد، هزینه جریمه‌ها را چه کسی می‌پردازد و آیا قابل استفاده و فروش است یا نه.
شرایط فورس ماژور
در صورت وقوع حوادث غیرقابل پیش‌بینی مثل زلزله، جنگ، اعتصاب، تغییر ناگهانی مقررات شهرداری و… اجرای قرارداد ممکن است به تاخیر بیفتد. در این بند مشخص می‌شود این موارد چگونه مدیریت شوند.
فسخ قرارداد و وجه التزام
اگر یکی از طرفین از انجام تعهداتش سر باز زند، دیگری چه حقی دارد؟ آیا می‌تواند قرارداد را فسخ کند؟ چه جریمه‌ای برای تأخیر یا تخلف در نظر گرفته شده؟ این بند باید قاطع و بدون ابهام باشد.
داوری و نحوه حل اختلاف
به جای رفتن به دادگاه، طرفین می‌توانند داوری را انتخاب کنند تا اختلافات سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر حل شود. در این بند، نام داور، شرایط داوری و الزام‌آوری رای او نوشته می‌شود.
ضمائم و اسناد پیوست قرارداد
هر قراردادی بدون ضمائم ناقص است. نقشه‌ها، جدول زمان‌بندی، تقسیم‌نامه واحدها، کپی مدارک، و حتی برآورد هزینه‌ها باید به قرارداد پیوست شود و با امضای طرفین، رسمیت پیدا کند.
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت (۱۴۰۴)
این قرارداد فی‌مابین:
آقای/خانم …………….. فرزند …………….. به شماره ملی …………….. و شماره شناسنامه …………….. صادره از …………….. ساکن تهران، خیابان …………….. پلاک …………….. کدپستی …………….. تلفن تماس …………….. که از این پس در این قرارداد “مالک” نامیده می‌شود.
و
آقای/خانم …………….. فرزند …………….. به شماره ملی …………….. و شماره شناسنامه …………….. صادره از …………….. ساکن تهران، خیابان …………….. پلاک …………….. کدپستی …………….. تلفن تماس …………….. که از این پس در این قرارداد “سازنده” نامیده می‌شود؛
با رعایت مفاد مواد ۱۰، ۱۹۰، ۲۱۹ و سایر مواد مرتبط از قانون مدنی، این قرارداد با شرایط زیر تنظیم و مورد توافق طرفین قرار گرفت.
ماده ۱ – موضوع قرارداد
موضوع قرارداد عبارت است از مشارکت در ساخت بنای مسکونی/تجاری بر روی پلاک ثبتی شماره …………….. واقع در بخش …………….. تهران، متعلق به مالک، از طریق تأمین زمین توسط مالک و انجام کلیه امور مربوط به طراحی، دریافت مجوزها، تخریب، احداث بنا، تأسیسات، نازک‌کاری، اخذ پایان‌کار، تفکیک سند و تحویل واحدها توسط سازنده.
ماده ۲ – مشخصات ملک
ملک موضوع قرارداد دارای پلاک ثبتی …………….. فرعی از …………….. اصلی، مفروز و مجزی شده از پلاک شماره ……………..، بخش ……………..، واقع در تهران، خیابان ……………..، به مساحت عرصه …………….. مترمربع، دارای سند مالکیت رسمی به شماره سریال …………….. دفتر ثبت …………….. می‌باشد که مالک آن وفق اسناد مالکیت ارائه‌شده، آقای/خانم …………….. است.
ماده ۳ – آورده طرفین
آورده مالک، زمین با مشخصات فوق‌الذکر است که با امضای این قرارداد، در اختیار سازنده قرار می‌گیرد.
آورده سازنده شامل کلیه هزینه‌های مربوط به طراحی، اخذ پروانه ساخت، تخریب، ساخت‌وساز، تأمین مصالح، حقوق مهندسی، مالیات، بیمه، شهرداری، پایان‌کار، تفکیک، و سایر هزینه‌های مرتبط تا مرحله تحویل کامل واحدها می‌باشد.
ماده ۴ – نسبت سهم طرفین (قدرالسهم)
طرفین توافق نمودند که پس از اتمام پروژه، واحدهای احداث‌شده مطابق نسبت …………….. درصد برای مالک و …………….. درصد برای سازنده، براساس سطح زیربنای مفید و به‌صورت توافقی تقسیم گردد. ملاک تقسیم نهایی، تأییدیه شهرداری و پایان‌کار صادره خواهد بود.
ماده ۵ – مبلغ بلاعوض یا تعدیل آورده‌ها
در صورتی‌که بنا به تشخیص طرفین، آورده‌های طرفین از نظر ارزش روز نابرابر باشد، سازنده موظف است مبلغی به‌عنوان بلاعوض یا قرض‌الحسنه به مالک پرداخت نماید که میزان، نحوه پرداخت و زمان‌بندی آن در پیوست شماره (۱) قرارداد ذکر شده و جزء لاینفک این قرارداد است.
ماده ۶ – مدت قرارداد و زمان‌بندی اجرا
مدت اجرای پروژه از تاریخ شروع عملیات اجرایی حداکثر …………….. ماه شمسی خواهد بود.
سازنده متعهد است طی مدت فوق‌الذکر، کلیه مراحل اجرایی شامل اخذ مجوزها، تخریب (در صورت لزوم)، احداث، تکمیل و اخذ پایان‌کار را انجام داده و واحدها را تحویل دهد. هرگونه تأخیر، مشمول پرداخت خسارت دیرکرد خواهد بود، مگر در موارد قوه قاهره که توسط مراجع رسمی تأیید شود.
ماده ۷ – تعهدات مالک
- تحویل رسمی و فیزیکی ملک به سازنده ظرف مدت …….. روز از تاریخ امضای قرارداد.
- ارائه کلیه مدارک و مستندات مالکیت برای دریافت مجوزهای لازم.
- اعطای وکالت‌نامه رسمی، بلاعزل و محدود به موضوع قرارداد جهت انجام امور اداری و قانونی پروژه.
- همکاری در مواردی که نیاز به حضور یا امضای مالک باشد.
- خودداری از هرگونه نقل و انتقال یا واگذاری حقوق مالکانه در طول اجرای پروژه بدون رضایت کتبی سازنده.
ماده ۸ – تعهدات سازنده
- آغاز عملیات اجرایی حداکثر ظرف مدت …….. روز از تاریخ تحویل ملک.
- اجرای کامل پروژه مطابق با پروانه ساخت و استانداردهای فنی، مهندسی و ضوابط شهرداری.
- استفاده از مصالح مرغوب و مورد تأیید عرف بازار.
- پرداخت کلیه هزینه‌های مرتبط با پروژه.
- تحویل واحدهای متعلق به مالک در موعد مقرر.
- اخذ پایان‌کار و سند تفکیکی برای تمامی واحدها.
- عدم انتقال یا واگذاری موضوع قرارداد یا پروژه به غیر، مگر با رضایت کتبی مالک.
ماده ۹ – نحوه تقسیم واحدها و انتقال سند
پس از اتمام پروژه، واحدها براساس توافق طرفین و با توجه به متراژ نهایی، نورگیری، طبقات و ارزش هر واحد، تقسیم خواهند شد.
سند هر یک از واحدها پس از صدور پایان‌کار و اخذ صورت‌مجلس تفکیکی به‌نام مالک یا سازنده، مطابق با قدرالسهم طرفین انتقال خواهد یافت.
سازنده موظف است پس از اخذ پایان‌کار و تفکیک سند، اقدامات لازم برای تنظیم و انتقال رسمی سند مالکیت را انجام دهد.
ماده ۱۰ – پیش‌فروش و واگذاری به غیر
پیش‌فروش یا واگذاری حقوق و منافع واحدها قبل از اتمام پروژه، صرفاً با رضایت کتبی طرفین امکان‌پذیر است.
در صورتی‌که هر یک از طرفین اقدام به پیش‌فروش واحد مربوط به خود نماید، مسئول پاسخ‌گویی به خریدار بوده و طرف دیگر در قبال آن مسئولیتی نخواهد داشت.
ماده ۱۱ – ضمانت اجرای تعهدات و خسارات
برای تضمین اجرای تعهدات، سازنده متعهد به ارائه …………….. (چک، سفته، ضمانت‌نامه بانکی یا …) به مبلغ …………….. تومان به‌عنوان تضمین انجام تعهدات خود می‌باشد.
در صورت عدم انجام یا تاخیر در انجام هر یک از تعهدات طرفین، متخلف موظف به پرداخت مبلغ …………….. تومان به‌عنوان خسارت قراردادی به طرف مقابل خواهد بود.
ماده ۱۲ – دوره تضمین کیفیت ساخت
سازنده متعهد است تا مدت …….. ماه پس از تحویل نهایی واحدها، کلیه ایرادات فنی مربوط به ساخت، تأسیسات، نما، عایق‌ها و سایر موارد فنی را به‌هزینه خود مرتفع نماید.
ماده ۱۳ – فسخ قرارداد
موارد فسخ قرارداد به شرح زیر می‌باشد:
- امتناع هر یک از طرفین از انجام تعهدات اساسی
- تأخیر بیش از …….. روز در آغاز عملیات اجرایی
- انتقال ملک یا پروژه بدون رضایت طرف مقابل
- بروز مانع قانونی غیرقابل رفع برای ادامه پروژه
در صورت فسخ، کلیه خسارات ناشی از فسخ توسط مراجع رسمی تعیین و توسط مقصر پرداخت خواهد شد.
ماده ۱۴ – حل اختلاف
در صورت بروز اختلاف، ابتدا موضوع از طریق مذاکره مستقیم حل‌وفصل می‌شود. در صورت عدم حصول نتیجه، داوری آقای/خانم …………….. به‌عنوان داور مرضی‌الطرفین تعیین می‌گردد.
در صورت عدم حل اختلاف از طریق داوری، موضوع در محاکم قضایی صالح رسیدگی خواهد شد.
ماده ۱۵ – نسخ و پیوست‌ها
این قرارداد در …….. نسخه با اعتبار یکسان تنظیم شده و نزد طرفین محفوظ می‌باشد.
پیوست‌های این قرارداد شامل موارد زیر است:
الف) کپی برابر اصل سند مالکیت
ب) نقشه یا کروکی ملک
ج) جدول زمان‌بندی ساخت
د) متن وکالت‌نامه‌های متقابل
امضا و اثر انگشت طرفین
مالک:
امضا: ………………… تاریخ: …………………
سازنده:
امضا: ………………… تاریخ: …………………
نکاتی برای پیشگیری از اختلافات در مشارکت
قرارداد مشارکت در ساخت ملک، مثل هر شراکت دیگری، اگر دقیق و شفاف بسته نشود، زمینه‌ساز اختلاف‌های سنگین و حتی دعوای قضایی می‌شود. از تاخیر در ساخت گرفته تا اختلاف در تقسیم واحدها یا حتی پیش‌فروش بدون اطلاع مالک؛ همه این‌ها از جایی شروع می‌شوند که در قرارداد به‌درستی دیده نشده‌اند. در ادامه چند نکته کلیدی را مرور می‌کنیم که با رعایت آن‌ها، احتمال بروز اختلاف در این نوع قرارداد به حداقل می‌رسد:
- همه چیز را مکتوب و شفاف بنویسید
- از قراردادهای آماده و ناقص استفاده نکنید
- جدول زمان‌بندی دقیق و قابل ارجاع داشته باشید
- درباره پیش‌فروش صریح و قاطع باشید
- ضمانت اجرایی برای تعهدات مشخص کنید
- از داوری استفاده کنید
- تمام ضمائم و اسناد را به قرارداد پیوست کنید
- از وکیل یا مشاور تخصصی استفاده کنید
در مشارکت در ساخت با چند میلیارد سرمایه طرف هستید. صرفه‌جویی در حق‌الزحمه وکیل یا مشاور حقوقی ممکن است منجر به هزینه‌های بزرگ‌تر شود؛ بنابراین حتماً قبل از امضا، قرارداد را به یک کارشناس حقوقی مستقل نشان دهید.
آیا مشارکت در ساخت برای شما مناسب است؟
قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان، فرصتی هوشمندانه برای نوسازی ملک و افزایش سرمایه بدون نیاز به منابع مالی سنگین است. اما همین فرصت اگر بدون آگاهی، قرارداد دقیق و ضمانت اجرایی بسته شود، ممکن است منجربه ضرر و اختلافات حقوقی شود؛ بنابراین پیش از هر اقدامی، حتما اهلیت طرفین، سند ملک، سهم و تعهدات را شفاف کنید، جدول زمان‌بندی داشته باشید و قرارداد را با مشاور حقوقی بررسی کنید. نمونه قرارداد ارائه‌شده در این مقاله می‌تواند نقطه شروعی مطمئن برای تنظیم توافق‌نامه شما باشد.
قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است میان مالک ملک و سازنده، که طی آن مالک زمین یا ملک کلنگی را در اختیار می‌گذارد و سازنده هزینه ساخت را برعهده می‌گیرد. نتیجه این همکاری، تقسیم واحدهای نوساز بین طرفین است. این قرارداد باید شفاف، دارای جدول زمان‌بندی، تعیین دقیق سهم، تعهدات و ضمانت اجرا باشد.
سهم طرفین بر پایه ارزش زمین، هزینه‌های ساخت، موقعیت ملک، تعداد طبقات مجاز و حتی سابقه کاری سازنده تعیین می‌شود. مثلاً اگر زمین ارزش بالایی دارد، سهم مالک بیشتر خواهد بود. در سال ۱۴۰۴، درصدهای رایج بین ۴۰/۶۰ تا ۵۵/۴۵ متغیر است.
برای رسمیت بیشتر و امکان پیگیری حقوقی بهتر است قرارداد به‌صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. با این حال، اگر قرارداد به‌طور دقیق و توسط وکیل تنظیم شده باشد و امضای طرفین داشته باشد، از نظر قانونی معتبر است؛ حتی بدون ثبت محضری.
مشخصات کامل طرفین
آورده‌ها و سهم طرفین
جدول زمان‌بندی
نحوه انتقال سند
امکان یا ممنوعیت پیش‌فروش
ضمانت اجرایی تعهدات
شرایط فسخ و جریمه
مرجع حل اختلاف (داور یا دادگاه)
فسخ باید طبق شرایط درج‌شده در قرارداد انجام شود. معمولاً در صورت تخلف جدی یکی از طرفین (مثلاً تاخیر زیاد یا عدم اجرای تعهدات)، طرف مقابل می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی و اثبات تخلف، قرارداد را فسخ کند. در صورت اختلاف، داور یا دادگاه تصمیم نهایی را می‌گیرد.
